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土地評価について

2018-10-19

土地の評価はどのように決まっているの?

相続の時に何かと問題になるのが不動産です。
例えば現金や証券などの財産は分割して分けることができます。
子供が2人いるとすれば1000万円の現金を500万円ずつ分配すれば、特に難しいことはありません。
しかし、これが評価額1000万円の不動産であれば、ケーキのように半分に切るわけにもいきませんから、分割方法や評価額について考える必要が出てくることになります。


不動産の評価は4つの見方がある

不動産は一物四価と言われています。
つまり、一つの不動産には四つの評価方法があることを指しています。

不動産の評価は路線価、公示価格、実勢価格、固定資産税評価額に分かれています。
これがしばしば相続等で揉め事の原因になります。

各評価方法で金額が数百万円変わることもあるため、どの評価方法で遺産分割するかなどの争いに発展することもあるのです。


路線価について

路線価は「相続税路線価」、「相続税評価額」と言われており、土地の相続税や贈与税の計算の基礎となる価格が該当します。
毎年1月1日を基準日として、国税庁より7月初旬頃に公表します。
路線価は土地全体の価格ではなく道路に価格が付きます。
あくまで相続税の算定に使用される金額のため、実際の取引価格とは異なる点に注意しましょう。


公示価格について

公示価格とは地価公示法によって、国土交通省に所属の土地鑑定委員会によって専任された不動産鑑定士が調査を実施しています。
そして調査結果に基づき、毎年1月1日の価格を決めて毎年3月に公表しています。


固定資産税評価額について

固定資産税や不動産取得税、登録免許税など不動産関連の税金の計算の基礎となります。
3年に一回価格更新されます。
おおよそ地価公示価格の7割と言われており、金額は「固定資産税評価証明書」で確認することができます。
固定資産のある役場の納税課で身分証を提示し、手数料を納付して発行してもらうことができます。


実勢価格について

実勢価格とは実際の不動産取引時の売買金額のことです。
不動産の取引価格は、売主は「高く売りたい」、買主は「安く買いたい」という取引当事者の意思によって価格が決まるため、何か明確なルールがあるわけではありません。
つまり、売主と買主の間で需要と供給が成り立つ価格が実勢価格となります。
ただし、これも過去の取引における平均価格であるため、将来の取引で成立する価格でない点については覚えておく必要があるでしょう。


相続や売却する際にはどのように価格を決めたらいい?

法律で「相続時の不動産評価額は○○で評価する」という決まりはありません。
実務上では土地は相続税評価額、建物は固定資産税評価額で評価することもあるようです。
但し、親から相続する不動産に賃貸物件等の家賃が発生する物件ではどうでしょう。
このような家賃が発生する不動産が含まれている場合は、単純に評価額が決まらないこともあるようです。
不動産は相続財産の中でも、高額であり、かつ同一のものはなく、物件ごとの個性が重要視されます。
そのため価格評価を含めて当事者で話し合いがつかない場合は、不動産業者に相談してみるなどの対応を取る必要があるでしょう。


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